Ο Πλειστηριασμός

Συντάχθηκε απο τον/την Θάνος Ρόζου |

Πλειστηριασμός είναι μία διαδικασία κατά την οποία περιουσιακά στοιχεία ( συνήθως ) ή και δικαιώματα του οφειλέτη εκποιούνται ( πωλούνται ) δημόσια προκειμένου να ικανοποιήσουν οι δανειστές τους τις αξιώσεις του κατ' αυτού. Ένας από τους δανειστές του καθ' ου η εκτέλεση οφειλέτη ( αυτού που η περιουσία εκπλειστηριάζεται ) είναι ο επισπεύδων, δηλαδή αυτός που κινεί τη διαδικασία του πλειστηριασμού. Οι υπόλοιποι δανειστές του οφειλέτη αναγγέλλονται στον πλειστηριασμό και ικανοποιούνται από το πλειστηριίασμα ( το ποσό που θα επιτευχθεί από την πώληση του πράγματος μέσω του πλειστηριασμού ).

Κάθε πότε και που γίνονται οι πλειστηριασμοί;

Ο πλειστηριασμός γίνεται στο κατάστημα του ειρηνοδικείου στην περιφέρεια του οποίου έγινε η κατάσχεση, εργάσιμη ημέρα Τετάρτη, από ώρα 16:00 έως 17:00. Αν τα κατασχεμένα πράγματα βρίσκονται στην περιφέρεια περισσότερων ειρηνοδικείων, ο πλειστηριασμός γίνεται στο κατάστημα του ειρηνοδικείου που ορίζει ο δικαστικός επιμελητής με την κατασχετήρια έκθεση.

Συμφέρει να αγοράσω ακίνητο από πλειστηριασμό;

Χωρίς αμφιβολία συμφέρει η αγορά ακινήτου από πλειστηριασμό, αν λάβουμε υπόψη μας τα εξής: Η τιμή πρώτης προσφοράς για την έναρξη του πλειστηριασμού ορίζεται στα 2/3 της εκτίμησης στην οποία προέβη ο δικαστικός επιμελητής κατά την κατάσχεση. Δηλαδή, εάν η αξία ενός ακινήτου εκτιμήθηκε από το δικαστικό επιμελητή σε 120.000€, η πρώτη προσφορά για την εκκίνηση του πλειστηριασμού θα είναι τα 2/3, δηλαδή το ποσό των 80.000€. Η τιμή όμως πρώτης προσφοράς δεν πρέπει να υπολείπεται της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Δηλαδή στο εν λόγω παράδειγμα, εάν η αντικειμενική αξία του ακινήτου ήταν 90.000€, τιμή πρώτης προσφοράς θα οριζόταν το ποσό αυτό και όχι οι 80.000€. Πάντως, στη συντριπτική πλειοψηφία των περιπτώσεων, η τιμή πρώτης προσφοράς, ακόμη και αν ταυτίζεται με την αντικειμενική αξία του ακινήτου, είναι μικρότερη από την εμπορική. Η τιμή αγοράς βέβαια του ακινήτου ενδέχεται να ανεβεί σε επίπεδα μεγαλύτερα της τιμής πρώτης προσφοράς, ακόμη και της εμπορικής αξίας του μερικές φορές, αναλόγως του ενδιαφέροντος που υπάρχει για την απόκτηση του ακινήτου από υποψήφιους αγοραστές - υπερθεματιστές.

Πόσο μπορεί να ανεβεί η τιμή αγοράς του ακινήτου;

Δεν υπάρχει κάποιο ανώτατο όριο στο οποίο μπορεί να ανέλθει η τιμή πρώτης προσφοράς. Άλλωστε ο σκοπός του πλειστηριασμού καθεαυτού είναι η επίτευξη του μεγαλύτερου δυνατού πλειστηριάσματος ( ποσού ) ώστε να μπορέσουν να ικανοποιηθούν για τις απαιτήσεις τους όλοι οι δανειστές του οφειλέτη. Αφού καλυφθούν όλες οι απαιτήσεις των δανειστών, το υπόλοιπο πλειστηρίασμα που μένει το λαμβάνει ο οφειλέτης.

Πως αποκτώ την κυριότητα ενός ακινήτου από πλειστηριασμό;

Μετά το πέρας του πλειστηριασμού, η συμβολαιογράφος συντάσσει την κατακυρωτική έκθεση, όπου αναγράφεται εν περιλήψει όλο το ιστορικό, από την κατάσχεση του ακινήτου, μέχρι και την στιγμή της κατακύρωσης. Η κατακυρωτική αυτή έκθεση με την περίληψη αυτής μεταγράφονται στο οικείο υποθηκοφυλακείο, λαμβάνει τόμο και αριθμό και αποτελεί τον τίτλο κτήσης του ακινήτου.

Τί πληρώνω συνολικά για όλη τη διαδικασία του πλειστηριασμού;

α) Κατ' αρχήν τα κηρύκεια ( την αμοιβή του κήρυκα του πλειστηριασμού ) περίπου 300€, τα οποία καταβάλλονται επιτόπου, εφόσον σας κατακυρωθεί το πράγμα.
β) Το τίμημα του πράγματος, δηλαδή το ποσό για το οποίο θα σας κατακυρωθεί, το οποίο αποτελεί το πλειστηρίασμα. Το ποσό που αντιστοιχεί στην τιμή πρώτης προσφοράς που καταθέσατε ως εγγύηση για τη συμμετοχή σας στον πλειστηριασμό αφαιρείται από το συνολικό τίμημα. Το υπόλοιπο του τιμήματος πρέπει να καταβληθεί στη συμβολαιογράφο εντός 15 ημερών από την ημερομηνία διενέργειας του πλειστηριασμού. Αν δεν καταβάλλεται και το υπόλοιπο του τιμήματος εντός της 15ήμερης προθεσμίας, χάνετε και το ποσό της εγγύησης! Δεν μπορείτε δηλαδή να λάβετε πίσω την εγγύηση της συμμετοχής σας στον πλειστηριασμό, αν αργότερα μετανιώσετε για την αγορά του ακινήτου!
γ) Το φόρο μεταβίβασης του ακινήτου ( 9% για τα αγροτεμάχια, 11% για τα διαμερίσματα ), εφόσον χρειάζεται, διότι ενδέχεται να έχετε φοροαπαλλαγή για πρώτη κατοικία ή για κάποιο άλλο λόγο. Ρωτήστε το δικηγόρο ή το λογιστή σας πριν τη συμμετοχή σας στον πλειστηριασμό για ενδεχόμενη φοροαπαλλαγή σας. Ο φόρος πληρώνεται πριν τη μεταγραφή της κατακυρωτικής έκθεσης στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. Σημειωτέον ότι όταν αγοράζεται ακίνητο από πλειστηριασμό, ο φόρος μεταβίβασης πληρώνεται είτε στην τιμή κατακύρωσης, είτε στην αντικειμενική αξία, σε όποια είναι υψηλότερη.
δ) Την αμοιβή της συμβολαιογράφου, η οποία ανέρχεται σε ποσό 0,75% επί της αξίας του ακινήτου. Όταν αγοράζετε ακίνητο εκτός πλειστηριασμού η αμοιβή της συμβολαιογράφου ανέρχεται δυνητικά στο 1,5%, όμως όταν η αγορά γίνεται μέσω πλειστηριασμού τότε το 0,75% το επιβαρύνεστε εσείς και το υπόλοιπο 0,75% το λαμβάνει η συμβολαιογράφος από το πλειστηρίασμα.
ε) Πόθεν έσχες, όταν υποβάλλετε την ετήσια φορολογική σας δήλωση. Δικαιολογούν τα εισοδήματά σας την αγορά ακινήτου που πραγματοποιήσατε μέσα στο προηγούμενο έτος; Εσείς μόνο γνωρίζετε...
στ) Ανάλογα με τα βάρη που υπάρχουν στο ακίνητο, 40€ περίπου για την εξάλειψη του κάθε βάρους.
ζ) Τα έξοδα μεταγραφής της περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης, που αποτελεί και τον τίτλο ιδιοκτησίας σας, στο οικείο Υποθηκοφυλακείο.

Τι πρέπει να έχω μαζί μου για να λάβω μέρος σε πλειστηριασμό;

Όταν προσέρχεσθε στον τόπο του πλειστηριασμού ( ενν. με την ταυτότητα ή το διαβατήριό σας ), προκειμένου να εγγραφείτε για να μπορέσετε να πλειοδοτήσετε, πρέπει να καταθέσετε στην συμβολαιογράφο, μαζί με την προσφορά σας, εγγυοδοσία ίση με την τιμή πρώτης προσφοράς, είτε σε μετρητά, είτε σε εγγυητική επιστολή τραπέζης, είτε σε τραπεζική επιταγή ( ενν. τραπεζική επιταγή = όχι επιταγή έκδοσης δικής σας ή τρίτου προσώπου από μπλοκ επιταγών, αλλά επιταγή που εκδίδει η τράπεζα σε διαταγή σας, με χρήματα που έχετε καταβάλλει ήδη στην τράπεζα ή που υπάρχουν στο λογαριασμό σας ). Το συνηθέστερο και πιο πρακτικό είναι η έκδοση τραπεζικής επιταγής. Η προσφορά μπορεί να κατατεθεί και στο γραφείο της συμβολαιογράφου την προηγούμενη εργάσιμη ημέρα της διενέργειας του πλειστηριασμού από την 09:00 έως την 14:00, με σύνταξη σχετικής πράξης. Αν πλειοδοτείτε για λογαριασμό τρίτου προσώπου, αυτό πρέπει να δηλωθεί στη συμβολαιογράφο και να προσκομιστεί και ειδικό συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο, που σας εξουσιοδοτεί το τρίτο πρόσωπο προς τούτο.

Ποια διαδικασία ακολουθείται κατά την αποσφράγιση των προσφορών;

Στις 5 το απόγευμα και εφόσον δεν υπάρχει άλλος πλειοδότης, ο οποίος αναμένει να καταθέσει προσφορά, ο υπάλληλος του πλειστηριασμού ( δηλαδή η/ο συμβολαιογράφος ) κηρύσσει περαιωμένη τη διαδικασία συγκέντρωσης των προσφορών και αμέσως μετά προβαίνει δημόσια στην αποσφράγιση τους, καταχωρίζοντας το περιεχόμενο τους στην έκθεση του. Αν υποβλήθηκε μία μόνο γραπτή προσφορά, τα πράγματα που πλειστηριάζονται κατακυρώνονται στον μοναδικό πλειοδότη, ακόμα και αν δεν παρευρίσκεται στον τόπο του πλειστηριασμού. Αν υποβλήθηκαν δύο ή περισσότερες γραπτές προσφορές ο πλειστηριασμός συνεχίζεται μέσω της υποβολής προφορικών προσφορών μόνο μεταξύ των δύο πλειοδοτών που προσέφεραν τη μεγαλύτερη τιμή με τις γραπτές προσφορές. Στην περίπτωση που: α) δύο ή περισσότεροι πλειοδότες κατέθεσαν γραπτές προσφορές με ίση μεγαλύτερη τιμή, η διαδικασία των προφορικών προσφορών συνεχίζεται μεταξύ αυτών, β) η γραπτή προσφορά με τη μεγαλύτερη τιμή είναι μία, και δύο ή περισσότεροι πλειοδότες έχουν καταθέσει ίσες γραπτές προσφορές με την αμέσως χαμηλότερη τιμή, στη διαδικασία των προφορικών προσφορών μετέχουν και οι πλειοδότες αυτοί. Οι προφορικές προσφορές υποβάλλονται αμέσως μετά προς τον υπάλληλο του πλειστηριασμού και δεν μπορεί να γίνει κατακύρωση προτού περάσει τουλάχιστον μισή ώρα από την ολοκλήρωση της αποσφράγισης. Η κατακύρωση γίνεται προς τον πλειοδότη που προσφέρει τη μεγαλύτερη τιμή, αφού πρώτα γίνει τρεις φορές πρόσκληση για μεγαλύτερη προφορική προσφορά. Αν δεν υπάρξει προφορική προσφορά τα πράγματα που πλειστηριάζονται κατακυρώνονται σε όποιον υπέβαλε τη γραπτή προσφορά με τη μεγαλύτερη τιμή, ακόμη και αν δεν παρευρίσκεται στον τόπο του πλειστηριασμού. Σε περίπτωση ίσων γραπτών προσφορών με τη μεγαλύτερη τιμή χωρίς να υποβληθεί προφορική προσφορά, ο υπάλληλος του πλειστηριασμού διενεργεί αμέσως κλήρωση, από την οποία αναδεικνύεται ο υπερθεματιστής. 

Τι γίνεται με τα βάρη ( υποθήκες, κατασχέσεις, διεκδικήσεις ) που υπάρχουν στο ακίνητο, αφού το αγοράσω από πλειστηριασμό;

Όλα τα βάρη που υπάρχουν στο ακίνητο, όταν το αγοράσετε από πλειστηριασμό, εξαλείφονται, δηλαδή το ακίνητο το αγοράζετε «καθαρό». Εξαλείφονται ακόμη και τα βάρη που εγγράφηκαν στο ακίνητο και μετά την κατάσχεσή του.

ΠΡΟΣΟΧΗ: Στο σημείο αυτό πρέπει ο δικηγόρος, πριν τη μεταγραφή της κατακυρωτικής έκθεσης να ελέγξει για τα βάρη που υπάρχουν επί του ακινήτου στο οικείο Υποθηκοφυλακείο, διότι ενδέχεται να υπάρχει και κάποιο βάρος επί του ακινήτου το οποίο να μη φαίνεται, παρά μόνο με νεώτερη έρευνα. Αυτό μπορεί να συμβεί για διάφορους λόγους, λ.γ. επειδή κάποιος δανειστής ενέγραψε αναγγελία στο Υποθηκοφυλακείο μετά την κατάσχεση αυτού, κι έτσι το βάρος αυτό να μην αναγράφεται στην κατασχετήρια έκθεση του Δικαστικού Επιμελητή, καθώς δεν έχει περιληφθεί στο πιστοποιητικό βαρών που έχει λάβει ο Δικαστικός Επιμελητής από το Υποθηκοφυλακείο, πριν να συντάξει την Κατασχετήρια Έκθεσή του και την περίληψη αυτής.

Υπάρχει κάτι το οποίο πρέπει να προσέξω ιδιαίτερα πριν υπερθεματίσω;

Σίγουρα φαντάζει πολύ εύκολη - εκ πρώτης όψεως - η ως άνω διαδικασία, όσο εύκολη φάνταζε και η κερδοφόρος επένδυση στο Χρηματιστήριο το 1997. Θυμηθείτε όμως ότι οι παίχτες που επένδυσαν σε «φούσκες» έχασαν, ενώ μόνο οι συνετοί και προσεκτικοί μακροπρόθεσμα κέρδισαν.

Υπάρχουν διάφοροι παράγοντες που πρέπει να συμπέσουν για να χαρακτηριστεί οτιδήποτε βγαίνει σε πλειστηριασμό «πολύ καλή ευκαιρία». Οπωσδήποτε η τιμή των εκπλειστηριαζομένων πραγμάτων είναι χαμηλότερη από την εμπορική τους αξία, πλην όμως υπάρχουν στοιχεία που πρέπει να προσέξετε, πριν αποφασίσετε να αγοράσετε οτιδήποτε από πλειστηριασμό. Ενδεικτικά σας αναφέρω μερικά.

1) Λάβετε από το Ειρηνοδικείο στην περιφέρεια του οποίου ανήκει το ακίνητο το οποίο βγαίνει σε πλειστηριασμό το πρόγραμμα του πλειστηριασμού για το οποίο ενδιαφέρεστε. Εκεί υπάρχουν όλες οι απαραίτητες πληροφορίες για να ξεκινήσετε την έρευνά σας, όπως η ακριβής περιγραφή του ακινήτου, ο οφειλέτης ( αυτός του οποίου το ακίνητο εκπλειστηριάζεται ), ο επισπεύδων ( αυτός που κινεί τη διαδικασία του πλειστηριασμού ), το ύψος της απαίτησης του επισπεύδοντα, για την ικανοποίηση της οποίας επισπεύδεται ο πλειστηριασμός, ο χρόνος και ο τόπος του πλειστηριασμού, η συμβολαιογράφος, ο δικαστικός επιμελητής, τα βάρη του ακινήτου και οι ειδικότεροι όροι της διαδικασίας του πλειστηριασμού.

2) Έχει τελεσιδικήσει ο εκτελεστός τίτλος του επισπεύδοντα, δυνάμει του οποίου επισπεύδεται ο πλειστηριασμός; Είναι η απαίτηση για την οποία επισπεύδεται ο πλειστηριασμός νόμιμη; Μήπως είναι αμφισβητήσιμη; Μήπως εκκρεμούν κατά του εκτελεστού τίτλου ανακοπή ή έφεση;

3) Μήπως τον πλειστηριασμό επισπεύδει Τράπεζα που τυχαίνει να έχει και προσημείωση υποθήκης ή υποθήκη στο ακίνητο; Αυτό έχει ένα καλό μεν, ότι η απαίτηση του οφειλέτη προς την τράπεζα είναι 99% των περιπτώσεων μη αμφισβητήσιμη και ένα κακό δε, ότι σε αυτήν την περίπτωση η Τράπεζα συνήθως υπερθεματίζει για να αποκτήσει και αυτή το ακίνητο, ανεβάζοντας υψηλά την τιμή του πράγματος.

4) Είναι σωστή η περιγραφή του ακινήτου στην κατασχετήρια έκθεση του δικαστικού επιμελητή;

5) Μήπως εκκρεμεί κάποια ανακοπή κατά της κατασχετήριας έκθεσης και κατά της περίληψης αυτής, με αίτημα την ακύρωση της διαδικασίας της εκτέλεσης και του πλειστηριασμού που επισπεύδεται;

Διστάζω να αγοράσω σπίτι από πλειστηριασμό επειδή μέσα μένουν άνθρωποι....

Σε όσους αισθάνονται άσχημα, επειδή τυγχάνει σε σπίτια που εκπλειστηριάζονται να μένουν μέσα οικογένειες, οφείλω να τους επισημάνω ότι κάθε περίπτωση πλειστηριασμού είναι διαφορετική και έτσι διαφορετικά πρέπει να αξιολογείται. Δηλαδή, ενδέχεται το ακίνητο που εκπλειστηριάζεται να μην κατοικείται ή να εκπλειστηριάζεται κάποιο οικόπεδο ή αγροτεμάχιο που δεν κατοικείται εκ των πραγμάτων. Ίσως ακόμη το ακίνητο να κατοικείται από μισθωτές, οπότε σε αυτήν την περίπτωση ο νέος αγοραστής υποκαθίσταται στη μισθωτική σχέση που είχε ο προηγούμενος ιδιοκτήτης και, συνεχίζοντας τη μισθωτική αυτή σχέση, να εισπράττει απλώς τα μισθώματα χωρίς να χρειάζεται να αποβάλλει κάποιον από το ακίνητο.